A inadimplência em condomínios é uma das maiores dores de cabeça dos síndicos. A falta de pagamento em dia por parte dos moradores gera inúmeros desgastes financeiros e conflitos entre a gestão e outros inquilinos.
Por isso, para evitar esses contratempos, separamos algumas orientações de como evitar esse que é um dos principais problemas em condomínios.
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Os efeitos de inadimplência condominial são variados e, por isso, são sentidos em todos os lados: pelos moradores em atraso, por aqueles que pagam em dia, pela administração e até pelos funcionários e fornecedores do espaço.
Você, que é síndico, com certeza já sentiu na pele as reverberações do atraso nas contas. Entre elas está:
o desgaste entre os moradores, pois, normalmente, quem arca com os custos da inadimplência de um inquilino são os outros moradores, que pagam em dia;
atraso no pagamento de funcionários e prestadores de serviços, o que pode, a longo prazo, afetar a manutenção de aspectos importantes do prédio, como a segurança do condomínio, por exemplo;
déficit orçamentário condominial, que terá de usar o dinheiro em caixa para arcar com os custos — inclusive, de uma possível cobrança judicial.
Os efeitos sentidos pelos condôminos inadimplentes são, especialmente, no bolso:
eles podem enfrentar uma possível cobrança judicial, tendo de arcar com honorários advocatícios;
além da taxa em atraso, ainda é cobrado um juros de 2% do valor total, com acréscimo de multa mensal de 1% e correção inflacionária;
em última instância, há o débito automático do valor da taxa na conta bancária. Caso não tenha o montante, há a penhora de bens, inclusive do imovel.
Das obrigações do síndico, segundo o Art. 1.348, este deve cobrar as respectivas contribuições dos moradores, bem como impor e cobrar as devidas multas, podendo ser responsabilizado pelo não cumprimento dessas obrigações.
Então como agir nessas situações?
Primeiro, é importante entender o que diz a lei sobre isso.
O passo inicial é notificar sobre a dívida, enviando uma carta de cobrança condominial. Isso é fundamental para manter o registro de que o morador foi avisado e estava ciente do atraso. Normalmente, após essa notificação, dá-se um prazo de 30 dias para o pagamento.
Esse período não é determinado por lei, mas deve estar na convenção do condomínio. Aqui, é importante lembrar que, a partir desse momento, os juros e correções já começam a incidir no valor original.
Passado esse período, caso a dívida não seja quitada, já é possível entrar com uma ação judicial. Para isso, o síndico deve reunir alguns documentos, como:
a planilha de débito, com o valor principal da dívida e as incidências monetárias;
a ata que estabeleceu o valor da cota cobrada;
a certidão de registro do imóvel;
a convenção do condomínio;
a ata de eleição do síndico.
Neste caso, se houver a decisão favorável ao condomínio, o morador recebe um prazo de 3 dias (72 horas) para fazer a quitação. Caso não seja feita, a sua conta bancária é negativada e o seu nome fica em vermelho, podendo ainda ser solicitada a penhora do bem a fim de pagar a dívida.
Como este é um processo que gera muito desgaste, o melhor mesmo é sempre evitar a inadimplência de condomínio.
Evitar a inadimplência de condomínio não parece uma tarefa simples, uma vez que pode ocorrer por diversos motivos, inclusive pessoais. Mas, ainda assim, existem algumas práticas que você pode adotar na sua gestão a fim de diminuir a ocorrência desse problema.
Crie um fundo de prevenção à inadimplência. Essas economias seriam feitas mensalmente pelos próprios condôminos. Dessa forma, evita-se que a taxa condominial tenha um aumento repentino.
O fundo de prevenção funciona como uma despesa extraordinária. Para isso, é preciso que seja proposto em assembleia e tenha o aceite de proprietários e inquilinos.
Vale lembrar que, mesmo com a implementação desse recurso, se houver a necessidade de qualquer aumento na taxa de condomínio, deve ser sempre aprovado por meio de uma assembleia, como determina o Código Civil.
Como forma de diminuir os casos de não pagamento, ofereça alternativas também aos inadimplentes. Realize plantões de cobrança direcionados aos moradores que desejam acertar seus débitos.
O próprio síndico pode se disponibilizar mensalmente como plantonista ou, se preferir, convocar uma pessoa da administradora do condomínio. Mas, lembre-se que todas as possibilidades de negociação da dívida dos inadimplentes, como parcelamento, devem ser discutidas e aprovadas em assembleia.
Outra forma de se precaver a eventuais atrasos no pagamento é o envio do boleto de forma antecipada ou, ainda, adotar um sistema de cobrança automática.
Além disso, não hesite em efetuar cobranças assim que o atraso for identificado, a fim de evitar o risco de estimular uma dívida crônica. Portanto, procure estabelecer um canal de comunicação com o inadimplente o mais cedo possível.
Por fim, uma dica extra é procurar alternativas para diminuir as despesas do condomínio, de forma a facilitar o pagamento por parte dos moradores. Aqui, é interessante mapear quais são os maiores custos, fazer precificação com diferentes fornecedores e tentar renegociações.
Inclusive, uma forma muito interessante de evitar essas dívidas é fazer a individualização de gás, pois, dessa forma, há uma despesa a menos para entrar no rateio entre os moradores, o que diminui os custos em caso de inadimplência.
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